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Kuroyagi飼育日誌

学んだことの備忘録

セルフストレージ産業

投資

不動産サービスの一つに"セルフストレージ"と呼ばれるものがあります.(ストレージで調べるとパソコンの記憶装置の方が出てくるので注意)

 

投資の参考にさせて頂いているサイトで,かなり前からセルフストレージ産業についてエリアリンクパルマが取り上げられており,投資を始めた頃からそのあたりの銘柄について様子見をしております.

 

といいながら,セルフストレージ産業の形態,市場の動向などをきちんと把握していないので,しっかりと調べましょう.

 

長いので簡単な目次を作りました.各章に小まとめがありますので,はしょりたいときはそれだけご覧下さい.

 

1.セルフストレージ産業の全体像

2.セルフストレージの形態

3.企業詳細

 

 

1.セルフストレージ産業の全体像

先ずは全体を把握するにはまとめ役をあたるのが順当だと思いますので,業界団体を調査します.

 

RSAレンタル収納スペース推進協議会

 

JSSA: 日本セルフストレージ協会

 

調べたところ上記2つが出てきました.それぞれの団体の特色をまとめます.調べる際に業界のシェア上位3社がどのグループに参加しているかを見ることも必要だと思います.なぜなら,それによって業界に対する影響力がなんとなく分かるからです.

 

業界シェア上位は以下の資料より,キュラーズ23%,ライゼボックス16%,エリアリンク14%の3社です.因みに4位は寺田倉庫で5%です.

www.quraz.com

■レンタル収納スペース推進協議会(RSA)

設立: 2003/05/20

発起人: 小田急電鉄株式会社,押入れ産業株式会社,京王不動産株式会社,京成電鉄株式会社,相鉄不動産販売株式会社,日本貨物急送株式会社,株式会社ライゼ

正会員: 国内24社(賛助会員17社)/国外無し

シェア上位企業: キュラーズ,ライゼ

特筆事項: 唯一の国交省承認協会

 

■日本セルフストレージ協会(JSSA)

設立: 2010/02/08

発起人: 調査するも分からずエリアリンクの資料に立ち上げ準備と書いてあることからエリアリンクは入っているでしょう

正会員: 国内47社(賛助会員13社)/国外6000社以上

シェア上位企業:エリアリンク

 

SSAの日本における協会がJSSAだけだと思ったのですが,SSAAというものもありまして,どちらもSSAの提携があることは確かなのですが,どのような関係なのかはっきりとしませんでした.JSSAは日本限定でSSAAはアジアというより包括的な存在なのかも知れません.SSAAは会員でないと会員企業名簿も見られないのでひとまずおいておきます.

 

こうやって見ると,RSAの方が歴史が長く,協会参加企業のシェア占有率が3社の比率で見ると高いです.しかし,視点を国内に限らなければ,RSAは海外協会とのつながりによるノウハウの開発に柔軟性があること,海外投資家への情報伝達に優位なのではという点は魅力的です.

 

このあたりを踏まえた上で,各協会に投資に役立つ業界関連資料はあるか見てみましたが,今のところ見当たりませんでした.もうちょっと市場に関する資料を掲載して欲しい…

 

セルフストレージ産業の歴史と現状としては"市場概要 | トランクルーム・キュラーズ"より,以下のような利用状況と歴史になっているようです.

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因みに市場規模としては,"個人投資家の皆様へ | IR情報 | 株式会社 パルマ"より以下のような現状と,予測になっています.

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海外の方が盛んと言うこともあり,海外の普及状況のトレンドを見てみましょう.セルフストレージの集金システムを開発するパルマの資料"http://app.fisco.jp/data/brand/3461/TDNET_PDF/140120150810474789.pdf"が色々と参考になります.その中でも出展元はキュラーズですが,業界の盛り上がるトリガについてふれられています.

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出来れば第三者的な視点の資料も欲しいところですが,とりあえず足がかりとして参考にします.

 

【1のまとめ】

業界動向を調べる場合,国内協会のサイトにはあまり資料が掲載されていません.各企業の市場感を調べる必要があります.現在の日本国内市場規模は500億円程度であり,海外に比べると普及率はまだまだといった感じです.世帯普及率は1%以下,2025年に3%の普及率となると市場規模は現在の約5倍の2500億円になるという試算であり,まだまだ伸び代のある業界です.盛り上がるトリガは投資対象としての資金流入が鍵のようです.

 

 

2.セルフストレージの形態

セルフストレージ産業の大まかな形態と主要3社の特徴について先ずは簡単に調べます.

 

セルフストレージ産業の形態は大きく以下の3種類です.

 

1.コンバージョンモデル

オフィスビルを購入してストレージ施設に改築する方式.キュラーズはこのスタイル.建物1棟丸々設置,管理するので施設をセルフストレージ用途に特化でき,サービス内容の統一もしやすい.

 

2.リースモデル

オフィスビルの1フロアもしくは複数フロアをリースしてストレージユニットを設置し,そのスペースをまた貸しする方式.エリアリンクはこのスタイル.稼働率の低い物件を活用することで,初期投資が小さく済む.

 

3.ライゼモデル

土地の所有者がライゼボックスと契約して2階建ての施設を設置し,そのアセットを所有者に代わりライゼボックスが管理する方式.

 

管理形態としては,以下のような比率になっています.

50%リース

25%事業者所有

25%事業者管理

 

形態はパルマの資料"http://app.fisco.jp/data/brand/3461/TDNET_PDF/140120150810474789.pdf"より,以下の通りです.

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また,形態の分類として倉庫業法に基づき倉庫業者が運営する倉庫型,空きビルや空室を改装してスペースを貸し出すレンタル収納型,遊休地などの屋外にコンテナを並べて貸すコンテナ型があります.形態によって法律の適用も異なるようで,倉庫型が荷物の補償義務を伴う寄託契約であるのに対して,レンタル収納型やトランク型は荷物の補償義務が無い賃貸契約となっています現状ではクレームや裁判に至る例は少ないですが,潜在的なリスクとして捕らえておくと良いかもしれません.

 

さらにリスクとしてもう一つは,リースタイプの形態では,たいていはリース期間を長く設定するのですが,リース期間が終了すると再度交渉するか,延長が困難な場合は移転する必要があることも忘れてはなりません.

 

 

【2の小まとめ】

セルフストレージ産業の業態はコンバージョンモデル,リースモデル,ライゼモデルの3種類です.主要3社は3モデルを住み分けており,シェア20%とトップのキュラーズはコンバージョンモデルです.コンバージョンモデルは初期投資が大きいですが,サービスの高品質化,統一がしやすいといったメリットがあり,リースモデルは建物の構造を統一できないにせよ,初期投資が小さいというメリットがあります.

 

 

3.企業詳細

セルフストレージ協会のサイトでは投資情報が乏しかったので,スタンスを変えてシェア上位2社の発信するIR情報を調査してみたいと思います.が!ひとまずここまでとしておきます.

 

キュラーズ

www.quraz.com

 

エリアリンク

エリアリンク株式会社